Es conveniente invertir en Inmuebles?

Las ventas de inmuebles parecen haber encontrado su techo en Buenos Aires, aunque el freno todavía no llegó a los precios. Ayer, el Colegio de Escribanos de la ciudad informó que, por segundo mes consecutivo, en abril se registró una caída interanual en el número de escrituras firmadas.


¿Dónde esta la clave de inversión en inmuebles?

La baja no fue acompañada por los precios de las propiedades usadas -en especial, las más chicas-, que, lejos de frenarse, en el último trimestre tuvieron un alza promedio del 4% en dólares, y en los últimos doce meses han acumulado una suba de casi el 10 por ciento, de acuerdo con un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario.

Para entender la suba de precios en los departamentos usados más chicos, en un contexto de falta de crédito hipotecario, hay que tener en cuenta el efecto arrastre de las propiedades a estrenar -cuyos precios suben acompañando el aumento en dólares de los costos laborales y de los insumos para la construcción- y la falta de alternativas para la inversión. "Hoy, los principales compradores en el mercado no son los tomadores de crédito hipotecario para vivienda única, sino los inversores que se vuelcan al mercado inmobiliario ante la falta de alternativas para canalizar los ahorros", explicó Gómez Picasso

En el relevamiento de Reporte Inmobiliario, Palermo desplazó a Recoleta como el barrio más caro de la ciudad en materia de usados, con un metro cuadrado promedio de 2415 dólares, mientras que entre los más baratos se encuentran la mayoría de los vecindarios del sur porteño, donde el metro cuadrado no supera la barrera de los US$ 1300.

En el sector, igualmente precisan que no siempre se puede trasladar la evolución de los departamentos usados de dos y tres ambientes al resto del mercado inmobiliario. "Hoy, la mayor porción de la demanda está concentrada en la compra de pequeñas unidades, que son las más accesibles para la gente que accede a un crédito hipotecario y que también son las más buscadas por los inversores", señaló Hugo Mennella, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

Los precios siguen en alza

La baja en el número de escrituras, sin embargo, no se trasladó a los precios de las propiedades, lo que da cuenta de cierta disociación entre la evolución de la demanda y los precios de la oferta. "A pesar de que cuatro de los 36 barrios relevados tuvieron bajas durante el último trimestre, los departamentos usados se incrementaron en promedio 4% en la ciudad de Buenos Aires, y la tasa interanual se sigue ubicando en 9,8%", destacó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, que realiza su relevamiento de precios desde febrero de 2005.

En el 2010 Palermo la mejor inversión

El barrio que más se valorizó fue Palermo , donde el m2 hoy cuesta más de un 23% que hace un año. Y uno de los pocos lugares donde los precios cayeron fue Parque Avellaneda , donde bajaron un 4,58%. Los datos surgen de un estudio de Reporte Inmobiliario.

Durante 2010, el precio promedio del m2 tomando en conjunto todos los barrios porteños subió un 7,74%. Pero los aumentos tuvieron variaciones según el barrio , llegando hasta a más de un 20%. Y también dentro del mismo barrio: el valor más bajo del m2 superó hasta un 10.33% al del año anterior, mientras que el valor más alto del m2 aumentó un 17,05%.

También se amplió la brecha entre el precio máximo y el mínimo de cotización del m2, que en 2009 era del 42,9% y ahora alcanza el 53,2%. En barrios como San Nicolás, Palermo, Caballito, Retiro y Almagro, los valores más altos ahora casi duplican a los más bajos .

La tendencia se mantendrá durante 2011. “El costo de la construcción va a subir de un 12 a un 13% este año –evalúa Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria–. Ese porcentaje se va a volcar al precio de las propiedades usadas, que van a subir de un 10 a un 12%. Un aumento tenue comprado con la inflación real, que es del 27%”.

Desarrollo inmobiliario - Volviendo a los ladrillos

Muchos se preguntan como es posible que en la argentina se siga invirtiendo en ladrillos?

Refugio de Valor

"Hay una tendencia clara en cuanto a la demanda de inversores a considerar la adquisición de propiedades como refugio de valor. El que compra el departamento pequeño, en general, no lo usa para mudarse, sino para alquilarlo."

Razones de inversión

1. Una de las razones no remota de hace mucho, en el año de la debacle argentina (2001) todos los bienes de desvalorizaron muchísimo empezando por la moneda. Ahora los ladrillos fueron una de las inversiones que más rápido se recupero y desde ese año hasta la fecha sigue incrementando su valor.
2. La inseguridad del sistema financiero y la vulneración de las cajas de seguridad ayudan en la búsqueda de un resguardo de los ahorros.
3. Los desarrolladores de negocios inmobiliarios también ponen su granito de arena a este boom. Hoy en la argentina casi no existe el crédito hipotecario, por dos razones la primera es que es muy difícil acceder a ellos ya que en general deben ser viviendas nuevas y solo otorgan prestamos hasta un 70% del valor. La segunda razón es que todavía hay muchos argentinos que siguen generando ingresos en negro y no tienen manera de demostrar sus ingresos. Ante la falta de crédito algunos desarrolladores otorgan un financiamiento de las unidades hasta 25 cuotas fijas en dólares con un anticipo del 50% de esta manera los inversores mes a mes van pagando y al finalizar de pagar tienen la unidad disponible.
4. Al argentino, un poco por su historia de país o otro por ser hijo de inmigrantes, le gusta saber donde se encuentra su inversión y saber que puede disponer de ella cuando lo necesite. La inversión en ladrillos tiene la particularidad que se puede tocar y ver día a día.